国家统计局近日公布了2013年1-4月全国房地产市场运行情况，1-4月开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%;新开工面积5.6亿平方米，同比上升1.9%;商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，销售额19847亿元，同比增长59.8%。中金证券据此发表点评称，分析师认为2013年行业投资增速将呈现前高后低趋势，新开工增速恢复至5%左右正增长，销售额增速将维持9%～10%水平。

　　评论

　　1)投资增速好于预期，新开工如预期恢复。1-4月累计投资同比增速21.1%，较1-3月提升0.9个百分点，单月投资增速23.2%，其中住宅21.7%;单月同比增速提升5.6个百分点，好于预期。结合土地市场数据看，1-4月土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4个百分点，而4月单月同比上升50%，1季度高土地成交开始体现，销售回款转好带来的加速土地款支付是投资增速好于预期的主要原因。而新开工方面，4月单月新开工又恢复了正增长，为14.5%(其中住宅：8.7%)，与分析师实际调研以及预制混凝土管桩产量数据趋势一致，说明3月份的同比负增长主要是统计数据季末修正所致，伴随1季度开发商较好的销售表现，新开工确有一定程度回暖，分析师依然维持全年新开工同比增速5%的判断。

　　2)4月销售面积环比下降15%，同比大幅上升40.2%：4月单月销售面积达到8863万平米，环比3月下降15.0%，同比大幅上升40.2%，全国月度销售环比、同比数据均好于分析师重点监测的16大一二线城市约5~10个百分点，说明三四线城市市场销售受新政调控影响较小，依然维持前期较好势头。分析师注意到，2012年5月之后的单月销售同比增速逐月提升，受此高基数影响，分析师认为，5月往后全国销售面积同比增速将出现回落。

　　数据前瞻：分析师认为2013年行业投资增速将呈现前高后低趋势，新开工增速恢复至5%左右正增长，销售额增速将维持9%～10%水平。

　　公司销售额同比增长明显：已公布2013年1-4月销售的主要地产公司，A股万科(45%)，保利地产(67%)，金地集团(66%);H股中国海外(23%)，华润置地(105%)，融创中国(121%)，恒大地产(52%)。

　　估值与建议

　　销售尚可，通胀压力小，看好地产股二季度相对收益，建议标配;但地产股PE估值区间落在8x~9x，房价依然偏高，对应的绝对收益空间较小(10x目标PE对应涨幅也仅有15%)。分析师还是维持前期观点，逢低吸纳8倍PE以下的龙头股是最好的操作策略，推荐排序：保利、金地、招商;万科作为全年配置首选;交易活跃度不高的中小股票买入时点要更后。买点主要看三个方面：1)政策出尽;2)整个成交量缩量;3)估值真正便宜下来。