本报记者调查显示,北京、上海、广州、深圳四大城市周边卫星城房价正在进入深幅降价区,房企原本战略布局的重点二三线城市、高铁沿线城市的楼市,降价比其临近的一线城市来得更为猛烈。
其中,环京津的河北香河、固安、燕郊、涿州等地,深圳周边的惠州、东莞等地,房价降幅尤其显著。
在本轮调控周期全面拉长的背景下,大都市周边卫星城市场或将迎来真正意义上的深度回调,其房价的跳水程度很有可能大幅超过中心城市。有分析人士认为,部分卫星城房价跌幅或达30%-50%。
降价潮蔓延卫星城
11月24日,中原地产数据显示,北京郊区房价继续下调,特别是通州和大兴,部分新开项目均价拉低到了1.3万左右,区域房价酝酿再次下调。其中大兴区从8月开始连续4个月出现断崖式下调。目前均价相比最高点下调超过15%。
受北京郊区降价影响,临近通州的燕郊、香河出现大幅降价,香河当地在售楼盘香城郦舍的原先预售均价为6500元/平方米,近期推出一批特价房,预售均价为5300元/平方米,相当于8折。
固安区域降价明显的项目则相对较多,如红城、郦湖北岸、中宏美丽园、孔雀公馆、孔雀大卫城等,这些项目均有价格相对较低的特价房源,有的项目售价仅4200元/平方米。
深圳郊区宝安、龙岗、坪山的降价,也令临近的东莞和惠州深受冲击。在东莞,金地11月新推的外滩8号由9字头的开盘单价降至8字头,金地在东莞的其他两个项目也有不同幅度的价格折让,其中金地博登湖新品单价直降3000元。
11月26日,位于深惠经济合作区的惠州龙光城加推两栋新楼,其中两套特价房价格仅为2999元/平方米,其余单位折合均价在5100元/平方米左右。此前,位于惠州的卓越维港项目也推出了4900元/平方米的新房源。从碧桂园到卓越再到龙光城,惠州房价一再探底。
在广州和佛山交界的金沙洲板块,部分项目近期也推出了特价房源。当地的二手房报价明显下调,偏向于佛山界内的房源报价比年初低了2000元左右。广州增城、从化两地的房价,以及临近广州的中山、佛山、清远等地,则出现更为明显的下调。
在上海附近的昆山,其所辖花桥板块近几年来房价持续高涨,区域内新开盘项目报价今年以来已超过10000元/平方米,但随着上海房价深跌,花桥板块的房价也面临深度调整,不少项目推出了特价房源或各种优惠促销。
投资泡沫被挤压
克而瑞分析师潘绍之认为,此轮卫星城房价下跌,是挤泡沫的过程。环京津、长三角、珠三角卫星城房价过去几年飙升,“主要是该区域承接了巨量的溢出投资资金所致。”潘说。
以惠州为例,2010年深圳限购之后,投资资金大量转战该市,导致惠州房价一度冲上10000元/平方米关口,而此前,惠州均价不过6000元左右/平方米。广州市社科院研究员彭澎也认为,惠州和东莞这类城市房价上涨,主要来源于广深两地的投资客热炒。
据潘绍之介绍,仔细分析近几年来昆山花桥新房市场的需求结构可以发现,其购房者主要有两块,其一是工作在上海嘉定区域的上海人或新上海人,其二即为来自上海的投资客,其中后者占据高比例。
投资客拉升的因素之外,卫星城、部分二三线城市的房价缺乏实质性支撑,比如基础设施、公共资源的配给远远低于一线城市。中国人民大学教授叶剑平曾提出“公共服务均等化”理论,认为随着公共服务在远郊和卫星城的普及,将解决大都市核心区域房价孤岛的问题,远郊和中心城区的房价将逐渐扁平化,差距缩小。但短期内,这种公共资源的共享、配备很难实现。别说卫星城,即使在北京市,通州、大兴、房山等地的公共资源配备也仍是一个令人头痛的问题。
北京中原地产市场研究总监张大伟认为,一旦房价进入下降通道,抗跌性较差的是郊区及卫星城,在房价下跌的2008年,房山、燕郊等地的回调幅度最大。而环北京区域的楼市,土地成本低廉,利润高,客观上也有非常大的降价空间。
部分二三线跌幅或超30%
“在我们看来,香河等地市场价格的回调还远没有到底部。”潘绍之认为,由于需求全面外来化、投资化,卫星城在房地产市场调控持续深入的背景下所面临的风险,要比中心城市的远郊区域更大。
将上海嘉定和昆山花桥做比较,前者今年以来虽然房价也持续回调,但每一轮降价都能获得刚性需求的支撑,使得区域的阶段性底部易获确认;花桥则不然,主要依靠外来投资资金的支撑,区域实际入住率偏低,如果调控周期拉长,成交量持续萎缩,一旦出现降幅较大的楼盘,则整个区域的房价有可能随之倒塌。
在去泡沫化的过程中,过去几年来的房价涨幅都有可能被快速清除。张大伟认为,从目前情况来看,北京郊区房价下调速度明显加快,通州、大兴等区域已出现接近万元盘,而环北京经济带之前的房价优势已不复存在,若失去北京购房者的青睐,这些区域的房价下调幅度将远远超过北京郊区。
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