进入2月，各省、市、自治区的两会议程接近尾声，为2021年的工作定下总基调。据中新经纬客户端不完全统计，绝大多数省、市、自治区的政府工作报告都提及了房地产市场相关政策，重点聚焦在房住不炒、发展租赁住房市场、推进老旧小区改造三方面。

    对比往年，多地政府工作报告延续了坚持房住不炒、促进房地产市场平稳健康发展的表述，专家认为，这表明今年各地的楼市调控政策不会出现大的变化。规范发展长租房、增加租赁住房土地，是各地政府工作报告中着笔较多的内容，海南等地还明确提出“出台租购同权办法”。老旧小区改造在“十四五”期间将继续推进，不少省市公布了2021年的具体目标。

    多地重申房住不炒

    近几年，不论是中央还是地方，“房住不炒”屡屡出现在各种重要会议与文件之中，“房住不炒”也逐渐成为大众所熟悉的房地产市场调控方针。2020年12月召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

    从1月中旬开始，多个省、市、自治区的两会相继召开，“房住不炒”与“促进房地产市场平稳健康发展”，成为政府工作报告中的高频词汇。据中新经纬客户端不完全统计，上海、辽宁、吉林、内蒙古、宁夏、甘肃、河南、浙江、福建、广东、湖南、重庆、贵州、云南、海南等地的政府工作报告中均出现了上述表述。

    上海市政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。甘肃省政府工作报告指出，落实“房住不炒”定位，因城施策促进房地产市场平稳健康发展。重庆市指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，今年各地的楼市调控政策不会出现大的变化，不会大幅度放松，也不会大面积收紧。就当前而言，一些热点城市正通过“打补丁”的方式加强调控，可以预见，如果今年春季的市场过热，政策还可能加码。

    上述中央经济工作会议上，还提出“解决好大城市住房突出问题”，这成为中央对房地产市场的最新提法，北京、辽宁、河南、江苏等地的政府工作报告都对此予以明确。北京市政府工作报告指出，努力解决好住房突出问题。辽宁省政府工作报告指出，着力解决大城市住房突出问题，完善长租房和土地要素保障政策，促进房地产市场平稳健康发展。河南省政府工作报告称，坚持“房住不炒”，探索解决大城市住房突出问题。

    贝壳研究院首席分析师许小乐对中新经纬客户端表示，2020年，在货币政策相对宽松的背景下，一些资金外溢到房地产市场，局部城市例如深圳等地的住房供需矛盾进一步激化，房价出现上涨。房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，因此，解决大城市住房问题的重要性不言而喻。

    许小乐认为，解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多策并举”。总结各地自2020年下半年以来出台的房地产调控政策可以发现，政策工具不再只是对需求端的限制，也增添了加大住宅用地供应、建设人才房与租赁房等供给端的政策，以及促进区域协同发展以平抑房地产市场波动的长远策略。

    规范发展长租房引关注

    据中新经纬客户端不完全统计，2021年，北京、上海、辽宁、吉林、内蒙古、宁夏、山西、陕西、甘肃、新疆、西藏、河南、江苏、浙江、福建、广东、贵州、重庆、云南、广西、海南等20余个省、市、自治区的政府工作报告，都提出要发展租赁住房市场。同时，多地提出规范发展长租房、增加租赁房土地供给，这在过往的政府工作报告中并不多见。

    广东省提出，加强保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，加大土地供应力度，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。

    海南省提出，出台租购同权办法，整顿规范住房租赁市场秩序，及时处置长租房违约风险隐患。

    谢逸枫称，大城市的租房问题在近两年持续引发关注，加上一些长租公寓企业频频跑路、暴雷，改善租房市场环境的呼声较高。支持租赁住房发展，在各地近几年的政府报告中虽然都有涉及，但整体发展面临着资金与土地供给的掣肘。

    北京两会刚刚落幕，租房新规便应声落地。2月2日，北京市住建委等部门发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，提出住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，北京此次出台租房新规，具有信号意义和行业示范效应，将有助于减少各类租房纠纷，促进长租公寓行业的平稳运行与健康发展，值得其他城市借鉴。

    此外，除了海南省政府工作报告提出“出台租购同权办法”外，宁夏自治区政府工作报告提出坚持“租购并举”，重庆则提出“构建租购并举的住房制度”。许小乐表示，中国的落户政策与房屋挂钩，实际执行过程是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着通过租房获得的社会福利低于购房，“租购不同权”成为影响租赁住房市场发展的首要障碍。租购同权有利于租赁市场制度的完善，使租赁成为一种长期的居住选择。

    老旧小区改造持续推进

    随着棚户区改造力度的减小，城市更新、老旧小区改造成为各地推进的重大民生工程。经过住建部调查摸底，中国2000年底以前建成的老旧小区大概是22万个，涉及居民近3900万户。2020年，中国新开工改造城镇老旧小区共40279个，惠及居民约735.73万户。

    住建部此前表示，“十四五”期间中国大概可以再改造3500万户，在“十四五”末力争基本完成2000年底以前建成的需要改造的城镇老旧小区。2021年是“十四五”规划的开局之年，据中新经纬客户端统计，除个别省市外，几乎所有省、市、自治区的政府工作报告中都提出要推进该项工程，不少地方设定了具体目标。

    上海市提出，深化城市更新，发挥城市更新中心平台作用，完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快推进城中村改造。陕西省提出，新开工棚户区改造7500套，城镇老旧小区改造3622个。河南省提出，推进城镇老旧小区改造提升，完成改造不少于50万户。四川省提出，实施城市更新行动，加快宜居城市、海绵城市、韧性城市、智慧城市建设，新改造6000个城镇老旧小区。

    谢逸枫认为，老旧小区改造是接替棚户区改造的又一拉动投资的重要举措，有机构预测，2020年旧改总投资可能会超过7000亿元。但需要注意的是，老旧小区改造同样面临资金投入的问题。而从房源保值增值角度讲，如果小区本身的地理位置、各类生活配套较好，经过改造后，房源的增值空间会较大。